hur “procentuell hyra”kan vara ett förhandlingsverktyg i kommersiella leasingavtal

vanligtvis avvisar hyresgäster begreppet procentuell hyra eftersom många småföretagare missförstår hur det fungerar när de hyr butiksytor. (Med tillstånd av det offentliga området)

nyligen förhandlade jag fram ett hyresavtal som krävde att hyresgästen skulle betala procentuell hyra.

vad är det, frågar du? Låt mig förklara …

vanligtvis avvisar hyresgäster begreppet procentuell hyra. I min senaste förhandling kunde jag använda konceptet till vår fördel för att få mer gynnsamma leasingvillkor. Under årens lopp har jag lärt mig att många småföretagare missförstår hur procentuell hyra fungerar när leasing butiksyta.

procentuell hyra, när den räknas in i hyresbetalningar, får aldrig sluta betalas till hyresvärden under vissa förutsättningar. Till exempel, om en hyresgäst förhandlade om ett butiksyta på 1,250 kvadratmeter och hyran var $3,50 per kvadratmeter, är hyran totalt $4,375 per månad. Hyresgästen skulle behöva uppnå bruttoförsäljning på mer än $1,050,000 per år innan han betalade hyresvärden någon procentandel om det procentuella hyresnumret förhandlades fram till 5 procent.

detta beräknas genom att dividera månadshyran med det procentuella hyresnumret. Om försäljningen översteg det beloppet skulle hyresgästen betala 5 procent av sin bruttoförsäljning över $1,050,000-märket årligen. Detta nummer kallas den naturliga brytpunkten. Om hyresgästens årliga bruttoförsäljning till exempel var$1,100,000, skulle hyresgästen betala hyresvärden 5 procent av skillnaden ($50,000). Detta skulle då motsvara $50,000 multiplicerat med 5 procent, vilket skulle vara $2,500 för året eller $208 per månad. Detta skulle anses rimligt om hyresgästen gjorde exceptionellt bra.

andra procentuella hyresnummer som vanligtvis förhandlas kan vara 6 procent, vilket innebär att hyresgästen skulle behöva betala 6 procent över $875,000 i bruttoförsäljning. För att titta på det på ett annat sätt skulle årlig bruttoförsäljning på $1,000,000 för 1,250 kvadratmeter fungera till $800 per kvadratmeter, vilket enligt branschstandarder ligger i topp 10 procent för alla detaljhandelshyresgäster.

genom att komma överens om procentuell hyra på dessa nummer är det möjligt att förhandla ut en annan hyresgäst som konkurrerar om ett utmärkt utrymme som inte vill betala-kanske för att de inte förstår hur det fungerar. Nyckeln är förståelse.

genom att godkänna procentuell hyra kan det inte bara hjälpa en företagsägare att säkra det utrymme de vill ha men också få en mer gynnsam hyresnivå eller en ökad hyresgästförbättringsbidrag. Om det finns ökningar i hyran, skulle den naturliga brytpunkten öka i enlighet därmed.

potentiella hyresgäster måste vara försiktiga genom att inte betala för högt av ett procentuellt hyresbelopp, till exempel 8 procent eller mer, vilket är mer typiskt för stora inomhus regionala köpcentra eller stora utloppscentra. Den 8 procent naturliga brytpunkten skulle innebära att en hyresgäst betalar 8 procent av sin bruttoförsäljning över 656 000 dollar per år.

en annan procentuell hyresperiod att vara försiktig med är” artificiella ” brytpunkter, vilket innebär att den procentuella hyran inte har något att göra med hyresbeloppet. Jag har sett dessa ingår i hyresavtal och de kan bli mycket kostsamt att en hyresgäst om inte förhandlas på lämpligt sätt. Ju mer en hyresgäst förstår särskilda leasingvillkor, desto bättre utrustade är de att förhandla om bästa möjliga leasing för sin verksamhet.

det är alltid bäst att ha en oberoende opartisk professionell som specialiserat sig på kommersiella fastigheter leasing att bistå i granskningen och ändring av dessa dokument innan de undertecknas.

Todd Dorn är ordförande i Lease Doctor och Dorn och företag kommersiella lease rådgivare, som specialiserat sig på leasing recensioner/modifieringar, förhandlingar, platsval och övergripande hyresgäst representation. Om du har några frågor om kommersiella leasingavtal eller leasingprocessen, nå Dorn på 888-413-7699 / 951-698-3209 eller på [email protected] www.theleasedoctor.com, [email protected] www.dornandcompany.com.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.