jak”procentowy czynsz”może być narzędziem przetargowym w wynajmie komercyjnym

zazwyczaj najemcy odrzucają pojęcie procentowego czynszu, ponieważ wielu właścicieli małych firm źle rozumie, jak to działa przy wynajmie powierzchni handlowej. (Dzięki uprzejmości domeny publicznej)

ostatnio wynegocjowałem umowę najmu, która wymagała od najemcy zapłaty czynszu procentowego.

Co to jest, pytasz? Wyjaśnię …

zazwyczaj najemcy odrzucają pojęcie czynszu procentowego. W moich ostatnich negocjacjach udało mi się wykorzystać tę koncepcję na naszą korzyść, aby uzyskać korzystniejsze warunki najmu. Z biegiem lat dowiedziałem się, że wielu właścicieli małych firm źle rozumie, jak działa procentowy czynsz przy wynajmie powierzchni handlowej.

czynsz procentowy, uwzględniony w opłacie najmu, może nigdy nie zostać opłacony wynajmującemu pod pewnymi warunkami. Na przykład, jeśli najemca negocjował powierzchnię handlową o powierzchni 1250 stóp kwadratowych, a czynsz wynosił 3,50 USD za stopę kwadratową, całkowita kwota czynszu wynosi 4375 USD miesięcznie. Najemca musiałby osiągnąć sprzedaż brutto w wysokości ponad $1,050,000 rocznie przed zapłaceniem właścicielowi jakiegokolwiek procentu, jeśli liczba procentowa czynszu została wynegocjowana na poziomie 5 procent.

oblicza się to dzieląc miesięczny czynsz przez procentową liczbę czynszów. Jeśli sprzedaż przekroczy tę kwotę, najemca zapłaci 5 procent swojej sprzedaży brutto ponad $ 1,050,000 Marka rocznie. Liczba ta nazywana jest naturalnym punktem przerwania. Jeśli roczna sprzedaż brutto najemcy wynosiła, na przykład, $1,100,000, najemca zapłaci właścicielowi 5 procent różnicy ($50,000). To by się równało $ 50,000 pomnożone przez 5 procent, co byłoby $2,500 dla roku lub $ 208 miesięcznie. Byłoby to uznane za rozsądne, gdyby najemca radził sobie wyjątkowo dobrze.

Inne procentowe liczby czynszów, które są zazwyczaj negocjowane, mogą wynosić 6 procent, co oznacza, że najemca musiałby zapłacić 6 procent ponad 875 000 dolarów sprzedaży brutto. Patrząc na to z innej strony, roczna sprzedaż brutto w wysokości 1 000 000 USD za 1 250 stóp kwadratowych wyniósłaby 800 USD za stopę kwadratową, która według standardów branżowych jest w 10 procentach dla wszystkich najemców detalicznych.

zgadzając się na procentowy czynsz w tych liczbach, można wyprzedzić innego najemcę rywalizującego o pierwszorzędną powierzchnię, który nie chce płacić-być może dlatego, że nie rozumie, jak to działa. Kluczem jest zrozumienie.

zgadzając się na procentowy czynsz, może to nie tylko pomóc właścicielowi firmy zabezpieczyć żądaną powierzchnię, ale także uzyskać korzystniejszą stawkę czynszu lub zwiększony dodatek na poprawę najemcy. Jeśli nastąpi wzrost czynszu, wówczas naturalny punkt przerwania wzrośnie odpowiednio.

potencjalni najemcy muszą zachować ostrożność, nie płacąc zbyt wysokiej kwoty czynszu procentowego, takiej jak 8 procent lub więcej, co jest bardziej typowe dla dużych wewnętrznych centrów regionalnych lub dużych centrów wyprzedażowych. 8 procent naturalnego punktu przerwania oznaczałoby, że najemca płaci 8 procent swojej sprzedaży brutto ponad $ 656,000 rocznie.

kolejnym terminem czynszu procentowego, na który należy uważać, są “sztuczne” punkty przerwania, co oznacza, że procentowy czynsz nie ma nic wspólnego z kwotą płaconego czynszu. Widziałem te zawarte w leasingu i mogą stać się bardzo kosztowne dla najemcy, jeśli nie wynegocjowane odpowiednio. Im bardziej najemca rozumie określone warunki najmu, tym lepiej jest negocjować najkorzystniejszą dla swojej działalności umowę najmu.

zawsze najlepiej jest mieć niezależnego, bezstronnego specjalistę specjalizującego się w wynajmie nieruchomości komercyjnych, który pomoże w przeglądzie i modyfikacji tych dokumentów przed ich podpisaniem.

Todd Dorn jest prezesem Lease Doctor and Dorn and Company — commercial Lease advisers, która specjalizuje się w opiniach/modyfikacjach najmu, negocjacjach, wyborze lokalizacji i ogólnej reprezentacji najemcy. Jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące Leasingu komercyjnego lub procesu leasingu, skontaktuj się z Dorn pod numerem 888-413-7699 / 951-698-3209 lub pod adresem [email protected] www.theleasedoctor.com, [email protected] www.dornandcompany.com.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.