hoe ‘percentage rent’ een onderhandelingsinstrument kan zijn in commerciële leases

gewoonlijk wijzen huurders het begrip percentage rent af omdat veel eigenaren van kleine bedrijven verkeerd begrijpen hoe het werkt bij het leasen van winkelruimte. (Met dank aan het publieke domein)

onlangs heb ik een huurovereenkomst gesloten waarbij de huurder een percentage huur moest betalen.

Wat is dat, vraagt u? Laat me uitleggen …

meestal verwerpen huurders het begrip percentage huur. In mijn recente onderhandeling, was ik in staat om het concept in ons voordeel te gebruiken om gunstigere huurvoorwaarden te krijgen. Door de jaren heen heb ik geleerd dat veel eigenaren van kleine bedrijven verkeerd begrijpen hoe percentage huur werkt bij het leasen van winkelruimte.

Percentage huur, wanneer deze in de leasebetalingen wordt verwerkt, mag onder bepaalde voorwaarden nooit aan de verhuurder worden betaald. Bijvoorbeeld, als een huurder onderhandelde voor een winkelruimte van 1.250 vierkante voet en de huur was $ 3,50 per vierkante voet, de huur totaal is $4,375 per maand. De huurder zou moeten bereiken bruto-omzet van meer dan $1.050.000 per jaar voor het betalen van de verhuurder een percentage als het percentage huur nummer werd onderhandeld op 5 procent.

Dit wordt berekend door de maandelijkse huur te delen door het percentage huur. Als de verkoop overschreden dat bedrag, de huurder zou betalen 5 procent van hun bruto-omzet over de $1.050.000 mark jaarlijks. Dit getal wordt het natuurlijke breekpunt genoemd. Als de jaarlijkse bruto verkoop van de huurder was, bijvoorbeeld, $1.100.000, de huurder zou betalen de verhuurder 5 procent van het verschil ($50.000). Dit zou dan gelijk aan $50.000 vermenigvuldigd met 5 procent, die zou zijn $2.500 voor het jaar of $208 per maand. Dit zou redelijk worden geacht als de huurder het uitzonderlijk goed deed.

andere percentage huur nummers die meestal worden onderhandeld kan 6 procent, wat betekent dat de huurder zou moeten betalen 6 procent meer dan $ 875.000 in bruto-omzet. Om het op een andere manier te bekijken, jaarlijkse bruto-omzet van $1.000.000 voor 1.250 vierkante voet zou uitwerken tot $800 per vierkante voet, die door de industrie normen is in de top 10 procent voor alle retail huurders.

door Akkoord te gaan met een percentage huur op deze nummers, is het mogelijk om een andere huurder te overtreffen die concurreert om een prime ruimte die niet bereid is te betalen-misschien omdat ze niet begrijpen hoe het werkt. De sleutel is begrip.

door Akkoord te gaan met een percentage huur, kan het niet alleen een bedrijfseigenaar helpen de ruimte te beveiligen die hij wil, maar ook een gunstiger huurtarief of een verhoogde huurderverbeteringsuitkering krijgen. Als er verhogingen in de huur zijn, dan zou het natuurlijke breekpunt dienovereenkomstig toenemen.

potentiële huurders moeten voorzichtig zijn door geen te hoog huurpercentage te betalen, zoals 8% of meer, wat meer typisch is voor grote overdekte regionale winkelcentra of grote outletcentra. De 8 procent natuurlijke breekpunt zou betekenen dat een huurder betaalt 8 procent van hun bruto omzet meer dan $ 656.000 per jaar.

een andere procentuele huurterm om op te letten zijn “kunstmatige” breekpunten, wat betekent dat het percentage huur niets te maken heeft met het bedrag van de huur dat wordt betaald. Ik heb gezien deze opgenomen in huurovereenkomsten en ze kunnen worden zeer kostbaar voor een huurder als niet op de juiste wijze onderhandeld. Hoe meer een huurder begrijpt bepaalde leasing Voorwaarden, hoe beter uitgerust ze zijn om te onderhandelen over de best mogelijke lease voor hun bedrijf.

het is altijd het beste om een onafhankelijke onbevooroordeelde professional te hebben die gespecialiseerd is op het gebied van commerciële onroerend goed leases om te helpen bij de herziening en wijziging van deze documenten voordat ze worden ondertekend.

Todd Dorn is voorzitter van de Lease Doctor en Dorn and Company-commercial lease advisers, die gespecialiseerd is in lease reviews/wijzigingen, onderhandelingen, site selecties en de algehele vertegenwoordiging van huurders. Als u vragen heeft over commerciële huurcontracten of het leasingproces, kunt u Dorn bereiken op 888-413-7699 / 951-698-3209 of op [email protected] www.theleasedoctor.com, [email protected] www.dornandcompany.com.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.