Hvordan “prosentvis leie” kan være et forhandlingsverktøy i kommersielle leieavtaler

vanligvis avviser leietakere begrepet prosentvis leie fordi mange småbedriftseiere misforstår hvordan det fungerer når de leier butikklokaler. (Courtesy of the public domain)

Nylig forhandlet jeg en leieavtale som krevde leietaker å betale prosentvis leie.

Hva er det, spør du? La meg forklare …

vanligvis avviser leietakere begrepet prosentvis leie. I min siste forhandling var jeg i stand til å bruke konseptet til vår fordel for å få gunstigere leievilkår. Gjennom årene har jeg lært at mange småbedriftseiere misforstår hvordan prosentvis leie fungerer når leasing butikklokaler.Prosentvis leie, når det tas med i leiebetalinger, kan aldri ende opp med å bli betalt til utleier under visse forhold. For eksempel, hvis en leietaker forhandlet om en butikkplass på 1,250 kvadratmeter og leien var $ 3,50 per kvadratmeter, er leien totalt $ 4,375 per måned. Leietaker må oppnå brutto salg på mer enn $1.050.000 per år før du betaler utleier noen prosentandel dersom prosentvis leienummer ble forhandlet til 5 prosent.

dette beregnes ved å dele den månedlige leien med det prosentvise leienummeret. Hvis salget oversteg dette beløpet, ville leietaker betale 5 prosent av brutto salg over $ 1.050.000 mark årlig. Dette tallet kalles det naturlige brytepunktet. Hvis leietakerens årlige brutto salg var for eksempel$1.100.000, ville leietaker betale utleier 5 prosent av forskjellen ($50.000). Dette vil da likestille til $50 000 multiplisert med 5 prosent, som ville være $2500 for året eller $208 per måned. Dette ville bli vurdert rimelig hvis leietaker gjorde det eksepsjonelt bra.Andre prosentvise leienumre som vanligvis forhandles, kan være 6 prosent, noe som betyr at leietaker må betale 6 prosent over $875 000 i brutto salg. For å se på det på en annen måte, vil årlig brutto salg på $1.000.000 for 1.250 kvadratmeter trene til $ 800 per kvadratmeter, som etter industristandarder er i topp 10 prosent for alle detaljister.Ved å godta prosentvis leie på disse tallene, er det mulig å overgå en annen leietaker som konkurrerer om en førsteklasses plass som ikke er villig til å betale — kanskje fordi de ikke forstår hvordan det fungerer. Nøkkelen er forståelse.Ved å godta prosentvis leie, kan det ikke bare hjelpe en bedriftseier til å sikre plassen de vil ha, men også få en gunstigere leiesats eller økt leietakerforbedringsgodtgjørelse. Hvis det er økninger i leien, vil det naturlige brytepunktet øke tilsvarende.Potensielle leietakere må utvise forsiktighet ved ikke å betale for høyt av et prosentvis leiebeløp, for eksempel 8 prosent eller mer, som er mer typiske for store innendørs regionale kjøpesentre eller store utsalgssteder. Det 8 prosent naturlige brytepunktet ville bety at en leietaker betaler 8 prosent av brutto salg over $656 000 per år.En annen prosentvis leieperiode å være forsiktig med er “kunstige” brytepunkter, noe som betyr at prosentleien ikke har noe å gjøre med leiebeløpet som betales. Jeg har sett disse inkludert i leieavtaler, og de kan bli svært kostbare for en leietaker hvis ikke forhandlet riktig. Jo mer en leietaker forstår bestemt leasing vilkår, jo bedre rustet de er å forhandle frem den beste leieavtalen mulig for sin virksomhet.Det er alltid best å ha en uavhengig objektiv profesjonell som spesialiserer seg innen næringseiendom leieavtaler for å bistå i gjennomgang og endring av disse dokumentene før de er signert.Todd Dorn er president For Lease Doctor og Dorn og Company — commercial lease advisers, som spesialiserer seg på lease vurderinger/ modifikasjoner, forhandlinger, valg av sted og generell leietaker representasjon. Hvis du har spørsmål om kommersielle leieavtaler eller leasingprosessen, nå Dorn på 888-413-7699 / 951-698-3209 eller på [email protected] www.theleasedoctor.com, [email protected] www.dornandcompany.com.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert.