Nylig forhandlet jeg en leieavtale som krevde leietaker å betale prosentvis leie.
Hva er det, spør du? La meg forklare …
vanligvis avviser leietakere begrepet prosentvis leie. I min siste forhandling var jeg i stand til å bruke konseptet til vår fordel for å få gunstigere leievilkår. Gjennom årene har jeg lært at mange småbedriftseiere misforstår hvordan prosentvis leie fungerer når leasing butikklokaler.Prosentvis leie, når det tas med i leiebetalinger, kan aldri ende opp med å bli betalt til utleier under visse forhold. For eksempel, hvis en leietaker forhandlet om en butikkplass på 1,250 kvadratmeter og leien var $ 3,50 per kvadratmeter, er leien totalt $ 4,375 per måned. Leietaker må oppnå brutto salg på mer enn $1.050.000 per år før du betaler utleier noen prosentandel dersom prosentvis leienummer ble forhandlet til 5 prosent.
dette beregnes ved å dele den månedlige leien med det prosentvise leienummeret. Hvis salget oversteg dette beløpet, ville leietaker betale 5 prosent av brutto salg over $ 1.050.000 mark årlig. Dette tallet kalles det naturlige brytepunktet. Hvis leietakerens årlige brutto salg var for eksempel$1.100.000, ville leietaker betale utleier 5 prosent av forskjellen ($50.000). Dette vil da likestille til $50 000 multiplisert med 5 prosent, som ville være $2500 for året eller $208 per måned. Dette ville bli vurdert rimelig hvis leietaker gjorde det eksepsjonelt bra.Andre prosentvise leienumre som vanligvis forhandles, kan være 6 prosent, noe som betyr at leietaker må betale 6 prosent over $875 000 i brutto salg. For å se på det på en annen måte, vil årlig brutto salg på $1.000.000 for 1.250 kvadratmeter trene til $ 800 per kvadratmeter, som etter industristandarder er i topp 10 prosent for alle detaljister.Ved å godta prosentvis leie på disse tallene, er det mulig å overgå en annen leietaker som konkurrerer om en førsteklasses plass som ikke er villig til å betale — kanskje fordi de ikke forstår hvordan det fungerer. Nøkkelen er forståelse.Ved å godta prosentvis leie, kan det ikke bare hjelpe en bedriftseier til å sikre plassen de vil ha, men også få en gunstigere leiesats eller økt leietakerforbedringsgodtgjørelse. Hvis det er økninger i leien, vil det naturlige brytepunktet øke tilsvarende.Potensielle leietakere må utvise forsiktighet ved ikke å betale for høyt av et prosentvis leiebeløp, for eksempel 8 prosent eller mer, som er mer typiske for store innendørs regionale kjøpesentre eller store utsalgssteder. Det 8 prosent naturlige brytepunktet ville bety at en leietaker betaler 8 prosent av brutto salg over $656 000 per år.En annen prosentvis leieperiode å være forsiktig med er “kunstige” brytepunkter, noe som betyr at prosentleien ikke har noe å gjøre med leiebeløpet som betales. Jeg har sett disse inkludert i leieavtaler, og de kan bli svært kostbare for en leietaker hvis ikke forhandlet riktig. Jo mer en leietaker forstår bestemt leasing vilkår, jo bedre rustet de er å forhandle frem den beste leieavtalen mulig for sin virksomhet.Det er alltid best å ha en uavhengig objektiv profesjonell som spesialiserer seg innen næringseiendom leieavtaler for å bistå i gjennomgang og endring av disse dokumentene før de er signert.Todd Dorn er president For Lease Doctor og Dorn og Company — commercial lease advisers, som spesialiserer seg på lease vurderinger/ modifikasjoner, forhandlinger, valg av sted og generell leietaker representasjon. Hvis du har spørsmål om kommersielle leieavtaler eller leasingprosessen, nå Dorn på 888-413-7699 / 951-698-3209 eller på [email protected] www.theleasedoctor.com, [email protected] www.dornandcompany.com.