Come ‘affitto percentuale’ può essere uno strumento di contrattazione in leasing commerciali

In genere, gli inquilini rifiutano la nozione di affitto percentuale perché molti proprietari di piccole imprese fraintendono come funziona quando leasing spazio al dettaglio. (Per gentile concessione del pubblico dominio)

Recentemente, ho negoziato un contratto di locazione che richiedeva all’inquilino di pagare l’affitto percentuale.

Che cos’è, chiedi? Lasciatemi spiegare Typically

In genere, gli inquilini rifiutano la nozione di affitto percentuale. Nella mia recente negoziazione, sono stato in grado di utilizzare il concetto a nostro vantaggio al fine di ottenere condizioni di locazione più favorevoli. Nel corso degli anni, ho imparato che molti proprietari di piccole imprese fraintendono come percentuale affitto funziona quando leasing spazio al dettaglio.

L’affitto percentuale, se preso in considerazione nei canoni di locazione, non può mai finire per essere pagato al proprietario a determinate condizioni. Ad esempio, se un inquilino stava negoziando per uno spazio di vendita al dettaglio di 1.250 piedi quadrati e l’affitto era di $3,50 per piede quadrato, il totale dell’affitto è di 4 4.375 al mese. L’inquilino avrebbe dovuto raggiungere le vendite lorde di più di $1.050.000 all’anno prima di pagare il padrone di casa qualsiasi percentuale se il numero di affitto percentuale è stata negoziata al 5 per cento.

Questo viene calcolato dividendo l’affitto mensile per il numero di affitto percentuale. Se le vendite hanno superato tale importo, l’inquilino avrebbe pagato il 5 per cento delle loro vendite lorde oltre il marchio annually 1.050.000 ogni anno. Questo numero è chiamato il punto di interruzione naturale. Se le vendite lorde annuali dell’inquilino fossero, per esempio ,$1.100.000, l’inquilino pagherebbe il padrone di casa 5 per cento della differenza ($50.000). Questo sarebbe quindi pari a $50.000 moltiplicato per il 5 per cento, che sarebbe $2.500 per l’anno o $208 al mese. Questo sarebbe considerato ragionevole se l’inquilino stava facendo eccezionalmente bene.

Altri numeri di affitto percentuale che sono in genere negoziati potrebbero essere 6 per cento, il che significa che l’inquilino avrebbe dovuto pagare il 6 per cento oltre $875.000 nelle vendite lorde. Per guardare in un altro modo, le vendite lorde annuali di $1.000.000 per 1.250 piedi quadrati sarebbe lavorare fuori a 8 800 per piede quadrato, che per gli standard del settore è nella top 10 per cento per tutti gli inquilini al dettaglio.

Accettando l’affitto percentuale a questi numeri, è possibile superare un altro inquilino in competizione per uno spazio principale che non è disposto a pagare-forse perché non capiscono come funziona. La chiave è la comprensione.

Accettando di affitto percentuale, può non solo aiutare un imprenditore garantire lo spazio che vogliono, ma anche ottenere un tasso di affitto più favorevole o una maggiore indennità di miglioramento inquilino. Se ci sono aumenti nell’affitto, allora il punto di interruzione naturale aumenterebbe di conseguenza.

I potenziali inquilini devono prestare attenzione non pagando un importo di affitto percentuale troppo alto, come l ‘ 8% o più, che sono più tipici per i grandi centri commerciali regionali al coperto o i principali centri outlet. Il punto di interruzione naturale 8 per cento significherebbe un inquilino paga l ‘ 8 per cento delle loro vendite lorde oltre $656.000 all’anno.

Un altro termine di affitto percentuale a cui prestare attenzione sono i punti di interruzione “artificiali”, il che significa che l’affitto percentuale non ha nulla a che fare con l’importo dell’affitto pagato. Ho visto questi inclusi nei contratti di locazione e potrebbero diventare molto costosi per un inquilino se non negoziato in modo appropriato. Quanto più un inquilino capisce particolari termini di leasing, il meglio attrezzati sono di negoziare il miglior contratto di locazione possibile per il loro business.

È sempre meglio avere un professionista indipendente imparziale specializzato nel campo delle locazioni immobiliari commerciali per assistere nella revisione e modifica di tali documenti prima che siano firmati.

Todd Dorn è presidente del Lease Doctor e Dorn and Company — commercial lease advisers, specializzato in revisioni / modifiche del contratto di locazione, trattative, selezioni del sito e rappresentanza complessiva dell’inquilino. Se avete domande sui contratti di locazione commerciali o il processo di leasing, raggiungere Dorn a 888-413-7699 / 951-698-3209 o al [email protected] www.theleasedoctor.com, [email protected] www.dornandcompany.com.

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