Comment le “loyer en pourcentage” peut être un outil de négociation dans les baux commerciaux

En règle générale, les locataires rejettent la notion de loyer en pourcentage parce que de nombreux propriétaires de petites entreprises comprennent mal comment cela fonctionne lorsqu’ils louent un espace de vente au détail. (Gracieuseté du domaine public)

Récemment, j’ai négocié un bail qui obligeait le locataire à payer un loyer en pourcentage.

Qu’est-ce que c’est, demandez-vous? Permettez-moi d’expliquer …

En règle générale, les locataires rejettent la notion de loyer en pourcentage. Lors de ma récente négociation, j’ai pu utiliser le concept à notre avantage afin d’obtenir des conditions de location plus favorables. Au fil des ans, j’ai appris que de nombreux propriétaires de petites entreprises comprennent mal comment fonctionne le loyer en pourcentage lors de la location d’espaces de vente au détail.

Le loyer en pourcentage, lorsqu’il est pris en compte dans les paiements de bail, peut ne jamais être payé au propriétaire sous certaines conditions. Par exemple, si un locataire négociait pour un espace de vente au détail de 1 250 pieds carrés et que le loyer était de 3,50 per le pied carré, le loyer total est de 4 375 month par mois. Le locataire devrait réaliser des ventes brutes de plus de 1 050 000 per par année avant de payer un pourcentage au propriétaire si le pourcentage de loyer était négocié à 5%.

Ceci est calculé en divisant le loyer mensuel par le pourcentage de loyer. Si les ventes dépassaient ce montant, le locataire paierait 5 % de ses ventes brutes supérieures à la barre des 1 050 000 annually par année. Ce nombre est appelé le point d’arrêt naturel. Si les ventes brutes annuelles du locataire étaient, par exemple, de 1 100 000$, le locataire paierait au propriétaire 5 % de la différence (50 000$). Cela équivaudrait alors à 50 000 multiplied multipliés par 5 %, soit 2 500 for pour l’année ou 208 per par mois. Cela serait considéré comme raisonnable si le locataire se portait exceptionnellement bien.

Les autres pourcentages de loyer généralement négociés pourraient être de 6%, ce qui signifie que le locataire devrait payer 6% de plus de 875 000 in en ventes brutes. Pour regarder les choses d’une autre façon, les ventes brutes annuelles de 1 000 000 for pour 1 250 pieds carrés atteindraient 800 per le pied carré, ce qui, selon les normes de l’industrie, est dans le top 10 pour cent pour tous les locataires de détail.

En acceptant un loyer en pourcentage à ces chiffres, il est possible de surenchérir sur un autre locataire en concurrence pour un espace de choix qui ne veut pas payer – peut—être parce qu’il ne comprend pas comment cela fonctionne. La clé est la compréhension.

En acceptant un loyer en pourcentage, cela peut non seulement aider un propriétaire d’entreprise à sécuriser l’espace qu’il souhaite, mais également obtenir un taux de loyer plus favorable ou une allocation d’amélioration des locataires accrue. S’il y a des augmentations du loyer, le point d’arrêt naturel augmenterait en conséquence.

Les locataires potentiels doivent faire preuve de prudence en ne payant pas un pourcentage de loyer trop élevé, par exemple 8% ou plus, ce qui est plus typique pour les grands centres commerciaux régionaux intérieurs ou les grands centres de vente. Le point d’arrêt naturel de 8% signifierait qu’un locataire paie 8% de ses ventes brutes supérieures à 656 000 $ par an.

Une autre durée de loyer en pourcentage à prendre en compte sont les points d’arrêt “artificiels”, ce qui signifie que le loyer en pourcentage n’a rien à voir avec le montant du loyer payé. J’ai vu ceux-ci inclus dans les baux et ils pourraient devenir très coûteux pour un locataire s’ils ne sont pas négociés de manière appropriée. Plus un locataire comprend les conditions de location particulières, mieux il est équipé pour négocier le meilleur bail possible pour son entreprise.

Il est toujours préférable d’avoir un professionnel indépendant et impartial spécialisé dans le domaine des baux immobiliers commerciaux pour aider à l’examen et à la modification de ces documents avant leur signature.

Todd Dorn est président de The Lease Doctor et Dorn and Company — conseillers en location commerciale, qui se spécialise dans les révisions / modifications de bail, les négociations, la sélection de sites et la représentation globale des locataires. Si vous avez des questions sur les baux commerciaux ou le processus de location, contactez Dorn au 888-413-7699 / 951-698-3209 ou à [email protected] www.theleasedoctor.com , [email protected] www.dornandcompany.com .

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