kuinka”prosenttivuokra” voi olla neuvotteluväline kaupallisissa vuokrasopimuksissa

tyypillisesti vuokralaiset hylkäävät prosenttivuokra-käsitteen, koska monet pienyrittäjät ymmärtävät väärin, miten se toimii vuokratessaan liiketilaa. (Public domain)

äskettäin neuvottelin vuokrasopimuksen, joka velvoitti vuokralaisen maksamaan prosenttivuokraa.

mikä tuo on, kysyt? Selitän …

tyypillisesti vuokralaiset hylkäävät ajatuksen prosenttivuokrasta. Viime neuvotteluissani pystyin käyttämään konseptia eduksemme, jotta saisin edullisempia vuokrasopimusehtoja. Vuosien varrella olen oppinut, että monet pienyrittäjät ymmärtävät väärin, miten prosenttivuokra toimii vuokratessaan liiketilaa.

prosentuaalinen vuokra, kun se otetaan huomioon vuokranmaksuissa, ei välttämättä koskaan päädy vuokranantajalle maksettavaksi tietyin ehdoin. Jos vuokralainen esimerkiksi neuvotteli 1 250 neliön liiketilasta ja vuokra oli 3,50 dollaria neliöltä, vuokra on yhteensä 4 375 dollaria kuukaudessa. Vuokralaisen olisi saavutettava yli 1 050 000 dollarin bruttomyynti vuodessa ennen kuin hän maksaa vuokranantajalle mitään prosenttiosuutta, jos prosenttivuokran luvusta neuvoteltaisiin 5 prosenttia.

Tämä lasketaan jakamalla kuukausivuokra prosenttivuokralla. Jos myynti ylittäisi tuon summan, vuokralainen maksaisi 5 prosenttia heidän bruttomyynnistään yli 1 050 000 dollarin vuosittaisen rajan. Tätä lukua kutsutaan luonnolliseksi keskeytyspisteeksi. Jos vuokralaisen vuosittainen bruttokauppa olisi esimerkiksi 1 100 000 dollaria, vuokralainen maksaisi vuokranantajalle 5 prosenttia erotuksesta (50 000 euroa). Tämä vastaisi 50000 dollaria kerrottuna 5 prosentilla, mikä olisi 2500 dollaria vuodessa tai 208 dollaria kuukaudessa. Tätä pidettäisiin kohtuullisena, jos vuokralaisella menee poikkeuksellisen hyvin.

muut tyypillisesti neuvoteltavat prosenttivuokranumerot voisivat olla 6 prosenttia, eli vuokralainen joutuisi maksamaan 6 prosenttia yli 875 000 dollarin bruttokaupasta. Tarkasteltaessa sitä toisella tavalla, vuotuinen brutto myynti $1,000,000 varten 1,250 neliöjalka toimisi jopa $800 per neliöjalka, joka alan standardien on top 10 prosenttia kaikille vähittäiskaupan vuokralaisille.

suostumalla prosenttivuokraan näillä luvuilla on mahdollista päihittää toinen prime-tilasta kilpaileva vuokralainen, joka on haluton maksamaan — ehkä siksi, etteivät he ymmärrä, miten se toimii. Avain on ymmärrys.

suostumalla prosenttivuokraan se voi paitsi auttaa yrittäjää turvaamaan haluamansa tilan, myös saada edullisemman vuokratason tai korotetun vuokrankorotuksen. Jos vuokraan tulee korotuksia, niin luonnollinen raja nousisi vastaavasti.

mahdollisten vuokralaisten on oltava varovaisia, etteivät he maksa liian suurta prosenttivuokraa, kuten 8 prosenttia tai enemmän, jotka ovat tyypillisempiä suurille sisävesikeskuksille tai suurille outlet-keskuksille. 8 prosentin luonnollinen murtopiste tarkoittaisi, että vuokralainen maksaa 8 prosenttia bruttomyynnistään yli 656 000 dollaria vuodessa.

toinen varottava prosenttivuokratermi ovat “keinotekoisia” raja-aitoja, eli prosenttivuokralla ei ole mitään tekemistä maksettavan vuokran määrän kanssa. Olen nähnyt, että nämä sisältyvät vuokrasopimuksiin ja niistä voi tulla vuokralaiselle hyvin kalliita, jos niistä ei neuvotella asianmukaisesti. Mitä paremmin vuokralainen ymmärtää tiettyjä vuokrausehtoja, sitä paremmin hän pystyy neuvottelemaan yritykselleen parhaan mahdollisen vuokrasopimuksen.

on aina parasta, että ennen niiden allekirjoittamista asiakirjojen tarkistamisessa ja muuttamisessa avustaa riippumaton ja puolueeton Liikekiinteistöjen vuokrasopimuksiin erikoistunut ammattilainen.

Todd Dorn on lease Doctor and Dorn and Company — commercial lease Advisors-yhtiön johtaja, joka on erikoistunut vuokrasopimusten tarkasteluun / muutoksiin, neuvotteluihin, tonttivalintoihin ja yleiseen vuokralaisten edustamiseen. Jos sinulla on kysyttävää kaupallisista vuokrasopimuksista tai leasingprosessista, ota yhteyttä Dorn: iin numeroon 888-413-7699 / 951-698-3209 tai osoitteeseen [email protected] www.theleasedoctor.com, [email protected] www.dornandcompany.com.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.