Cómo el’ porcentaje de alquiler ‘puede ser una herramienta de negociación en arrendamientos comerciales

Normalmente, los inquilinos rechazan la noción de porcentaje de alquiler porque muchos propietarios de pequeñas empresas malinterpretan cómo funciona al arrendar espacios comerciales. (Cortesía del dominio público)

Recientemente, negocié un contrato de arrendamiento que requería que el inquilino pagara el porcentaje de alquiler.

¿Qué es eso, te preguntas? Permítanme explicar

Normalmente, los inquilinos rechazan la noción de porcentaje de alquiler. En mi reciente negociación, pude usar el concepto a nuestro favor para obtener términos de arrendamiento más favorables. A lo largo de los años, he aprendido que muchos propietarios de pequeñas empresas no entienden cómo funciona el porcentaje de alquiler al arrendar espacios comerciales.

El porcentaje de alquiler, cuando se incluye en los pagos de arrendamiento, nunca puede terminar pagándose al propietario bajo ciertas condiciones. Por ejemplo, si un inquilino estaba negociando un espacio comercial de 1,250 pies cuadrados y el alquiler era de 3 3.50 por pie cuadrado, el total del alquiler es de 4 4,375 por mes. El inquilino tendría que lograr ventas brutas de más de 1 1,050,000 por año antes de pagar al propietario cualquier porcentaje si el número de porcentaje de alquiler se negoció al 5 por ciento.

Esto se calcula dividiendo el alquiler mensual por el número porcentual de alquiler. Si las ventas excedieran esa cantidad, el inquilino pagaría el 5 por ciento de sus ventas brutas por encima de la marca de 1 1,050,000 anualmente. Este número se denomina punto de interrupción natural. Si las ventas brutas anuales del inquilino fueran, por ejemplo, de 1 1,100,000, el inquilino pagaría al propietario el 5 por ciento de la diferencia ($50,000). Esto equivaldría a 5 50,000 multiplicado por el 5 por ciento, lo que sería 2 2,500 por año o 2 208 por mes. Esto se consideraría razonable si el inquilino estaba haciendo excepcionalmente bien.

Otros números porcentuales de alquiler que normalmente se negocian podrían ser del 6 por ciento, lo que significa que el inquilino tendría que pagar un 6 por ciento más de $875,000 en ventas brutas. Para verlo de otra manera, las ventas brutas anuales de 1 1,000,000 por 1,250 pies cuadrados serían de 8 800 por pie cuadrado, que según los estándares de la industria se encuentra en el 10 por ciento superior para todos los inquilinos minoristas.

Al aceptar un porcentaje de alquiler en estos números, es posible superar a otro inquilino que compite por un espacio de primera calidad que no está dispuesto a pagar, tal vez porque no entiende cómo funciona. La clave es la comprensión.

Al aceptar un porcentaje de alquiler, no solo puede ayudar al propietario de un negocio a asegurar el espacio que desea, sino que también puede obtener una tasa de alquiler más favorable o un aumento de la asignación para mejoras de inquilinos. Si hay aumentos en el alquiler, el punto de interrupción natural aumentaría en consecuencia.

Los posibles inquilinos deben tener cuidado al no pagar una cantidad de alquiler porcentual demasiado alta, como el 8 por ciento o más, que son más típicos de grandes centros comerciales regionales cubiertos o centros comerciales importantes. El punto de interrupción natural del 8 por ciento significaría que un inquilino paga el 8 por ciento de sus ventas brutas de más de 6 656,000 por año.

Otro término de alquiler porcentual a tener en cuenta son puntos de interrupción” artificiales”, lo que significa que el porcentaje de alquiler no tiene nada que ver con la cantidad de alquiler que se paga. He visto que estos se incluyen en los arrendamientos y podrían ser muy costosos para un inquilino si no se negocian adecuadamente. Cuanto más entienda un inquilino los términos de arrendamiento particulares, mejor equipado estará para negociar el mejor arrendamiento posible para su negocio.

Siempre es mejor contar con un profesional independiente e imparcial especializado en el campo de los arrendamientos de bienes raíces comerciales para ayudar en la revisión y modificación de esos documentos antes de que se firmen.

Todd Dorn es presidente de The Lease Doctor y Dorn and Company — asesores de arrendamiento comercial, que se especializa en revisiones/modificaciones de arrendamiento, negociaciones, selección de sitios y representación general de inquilinos. Si tiene alguna pregunta sobre los arrendamientos comerciales o el proceso de arrendamiento, comuníquese con Dorn al 888-413-7699 / 951-698-3209 o al [email protected] www.theleasedoctor.com, [email protected] www.dornandcompany.com.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.