Wie “prozentuale Miete” ein Verhandlungsinstrument in gewerblichen Mietverträgen sein kann

Typischerweise lehnen Mieter den Begriff der prozentualen Miete ab, weil viele Kleinunternehmer missverstehen, wie es bei der Vermietung von Einzelhandelsflächen funktioniert. (Mit freundlicher Genehmigung der Public Domain)

Vor kurzem habe ich einen Mietvertrag ausgehandelt, bei dem der Mieter eine prozentuale Miete zahlen musste.

Was ist das, fragst du? Lassen Sie mich erklären …

In der Regel lehnen Mieter den Begriff der prozentualen Miete ab. In meiner letzten Verhandlung konnte ich das Konzept zu unserem Vorteil nutzen, um günstigere Mietkonditionen zu erhalten. Im Laufe der Jahre habe ich gelernt, dass viele Kleinunternehmer falsch verstehen, wie die prozentuale Miete bei der Vermietung von Einzelhandelsflächen funktioniert.

Die prozentuale Miete, wenn sie in die Leasingzahlungen einbezogen wird, kann unter bestimmten Bedingungen niemals an den Vermieter gezahlt werden. Wenn beispielsweise ein Mieter für eine Einzelhandelsfläche von 1.250 Quadratmetern verhandelte und die Miete 3,50 USD pro Quadratfuß betrug, beträgt die Mietsumme 4.375 USD pro Monat. Der Mieter müsste einen Bruttoumsatz von mehr als 1.050.000 USD pro Jahr erzielen, bevor er dem Vermieter einen Prozentsatz zahlt, wenn die prozentuale Mietnummer mit 5 Prozent ausgehandelt wurde.

Dies wird berechnet, indem die monatliche Miete durch die prozentuale Mietzahl dividiert wird. Wenn der Umsatz diesen Betrag überstieg, würde der Mieter jährlich 5 Prozent seines Bruttoumsatzes über der Marke von 1.050.000 US-Dollar zahlen. Diese Zahl wird als natürlicher Haltepunkt bezeichnet. Wenn der jährliche Bruttoumsatz des Mieters beispielsweise 1.100.000 US-Dollar betragen würde, würde der Mieter dem Vermieter 5 Prozent der Differenz (50.000 US-Dollar) zahlen. Dies würde dann $ 50.000 multipliziert mit 5 Prozent entsprechen, was $ 2.500 für das Jahr oder $ 208 pro Monat wäre. Dies würde als angemessen angesehen, wenn es dem Mieter außergewöhnlich gut geht.Andere prozentuale Mietzahlen, die normalerweise ausgehandelt werden, könnten 6 Prozent betragen, was bedeutet, dass der Mieter 6 Prozent mehr als 875.000 US-Dollar Bruttoumsatz zahlen müsste. Um es anders zu betrachten, würde der jährliche Bruttoumsatz von 1.000.000 US-Dollar für 1.250 Quadratfuß auf 800 US-Dollar pro Quadratfuß steigen, was nach Branchenstandards für alle Einzelhandelsmieter in den oberen 10 Prozent liegt.Durch die Vereinbarung einer prozentualen Miete bei diesen Zahlen ist es möglich, einen anderen Mieter auszuhandeln, der um einen erstklassigen Raum konkurriert und nicht bereit ist zu zahlen – vielleicht, weil er nicht versteht, wie es funktioniert. Der Schlüssel ist Verständnis.Durch die Vereinbarung einer prozentualen Miete kann es einem Geschäftsinhaber nicht nur helfen, den gewünschten Raum zu sichern, sondern auch einen günstigeren Mietpreis oder eine erhöhte Mieterverbesserungsbeihilfe zu erhalten. Bei Mieterhöhungen würde sich der natürliche Haltepunkt entsprechend erhöhen.

Potenzielle Mieter müssen Vorsicht walten lassen, indem sie nicht zu hohe prozentuale Mietbeträge zahlen, z. B. 8 Prozent oder mehr, die eher für große regionale Einkaufszentren oder große Outlet-Center typisch sind. Der natürliche Haltepunkt von 8 Prozent würde bedeuten, dass ein Mieter 8 Prozent seines Bruttoumsatzes über 656.000 US-Dollar pro Jahr zahlt.

Eine weitere zu beachtende prozentuale Mietdauer sind “künstliche” Haltepunkte, was bedeutet, dass die prozentuale Miete nichts mit der Höhe der gezahlten Miete zu tun hat. Ich habe gesehen, dass diese in Mietverträgen enthalten sind und für einen Mieter sehr kostspielig werden können, wenn sie nicht angemessen ausgehandelt werden. Je mehr ein Mieter bestimmte Leasingbedingungen versteht, desto besser ist er gerüstet, um den bestmöglichen Leasingvertrag für sein Unternehmen auszuhandeln.

Es ist immer am besten, einen unabhängigen, unvoreingenommenen Fachmann zu haben, der sich auf gewerbliche Immobilienleasingverträge spezialisiert hat, um bei der Überprüfung und Änderung dieser Dokumente zu helfen, bevor sie unterzeichnet werden.Todd Dorn ist Präsident von The Lease Doctor und Dorn and Company – Commercial Lease Advisers, die sich auf Leasingüberprüfungen / -änderungen, Verhandlungen, Standortauswahl und Gesamtmietervertretung spezialisiert haben. Wenn Sie Fragen zu gewerblichen Mietverträgen oder dem Leasingprozess haben, erreichen Sie Dorn unter 888-413-7699 / 951-698-3209 oder unter [email protected] www.theleasedoctor.com, [email protected] www.dornandcompany.com .

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